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房贷利率“重新定价” @房贷一族 怎么选更划算?

2019-12-31 09:29 来源:东方今报 0 评论

影响不少人房贷的大事来了!近期央行发布公告,宣布从明年3月1日开始,推动存量浮动利率贷款的定价基准,从贷款基准利率向贷款市场报价利率LPR转换,原则上这一转换应于2020年8月31日前完成。这一转换意味着什么?将对房贷族产生怎样的影响?

“新锚”还能选,该咋选?

新发放的商业性个人住房贷款利率已于今年10月8日起正式“换锚”,以贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。而在此之前,房贷利率定价的“锚”一直是基准利率,会根据基准利率“打折”或“上浮”。

中国人民银行日前发布公告,明年3月1日至8月31日,将就存量浮动利率贷款的定价基准进行转换。这意味着今年10月8日之前的存量房贷利率也要“换锚”。不过,与新发放的房贷利率“换锚”有所不同,这次存量的定价基准转换出了一道选择题:借款人可与银行协商确定转换为LPR,或者是固定利率。

“固定利率好理解,那每月都在变化的LPR要咋锚定呢?我当时房贷利率是在基准利率上打九折,不知‘换锚’后会不会有影响?”还有120多万元房贷未还清的北京市民王先生有不少困惑。

在交通银行金融研究中心高级研究员陈冀看来,王先生所享受的九折利率基本不会受到影响。“很大程度上确保了过去在基准利率基础上浮动定价的贷款,能享受到跟之前一样的优惠利率。”

中国民生银行首席研究员温彬指出,在预期LPR下降的背景下,客户选择浮动利率报价会比较合适。但同时要注意,在通胀上行等因素影响下,LPR也不排除会进入上升周期,浮动的房贷利率也可能随之走升。

选择浮动利率后,月供咋变?

当上海市民朱珠收到“存量贷款将重新定价”的新闻推送后,一年前贷款买房的她立马研究了起来。“这次转换对原有房贷影响并不大。按照目前LPR走势,选择浮动利率说不定房贷利率还能降些。”

2019年12月20日第五次发布的LPR显示,与房贷利率挂钩的5年期以上LPR为4.8%,较同期限贷款基准利率低了10个基点。

那么,2020年存量房贷的月供会变化吗?央行有关负责人说得很明白:为贯彻落实房地产市场调控要求,存量商业性个人住房贷款在转换时点的利率水平应保持不变。

“也就是说,在2020年转换时,房贷利率水平和以前是一样的,没有变化。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说,对2020年存量房贷的影响主要体现在利率计算上,利率本身会保持稳定,不会影响存量借款人的月供。

存量房贷的月供啥时变?专家表示,目前,大多数存量房贷的重定价周期为1年,重定价日一般为每年1月1日。据此,第一个重定价日应该是2021年1月1日。届时存量房贷的月供变化,需要根据2020年12月发布的5年期以上LPR进行调整。

房贷利率享受九五折优惠的朱珠给记者算了一笔账:她现在执行4.655%的房贷利率,那么加点幅度应为4.655%-4.8%=-0.145%。在第一个重新定价日,执行的利率将调整为2020年12月发布的5年期以上LPR-0.145%。

国盛宏观首席分析师熊园表示,2020年个人住房按揭贷款利率预计维持平稳,2021年才有可能迎来较大调整。

“换锚”在即,要准备啥?

根据公告,借款人可在2020年3月至8月之间任意时点转换,银行和客户可合理分散办理。不过,存量房贷定价基准转换工作并不轻松。

截至2019年三季度末,我国个人住房贷款余额为29.05万亿元,同比增长16.8%。温彬认为,个人住房贷款受众广、笔数多,“换锚”将对银行的合同、系统、报表、人员、风控等多方面形成影响,短期内银行内部管理面临考验。

“存量商业性个人住房贷款将遵循‘等幅转换’的原则,确保转换时点利率水平保持不变,便于客户理解,也有利于银行推动利率转换工作。”招商银行总行资产负债管理部总经理彭家文介绍,招行的信贷系统改造、合同文本条款梳理、客户通知方案等都在有条不紊地进行中。

“从2019年10月起,新发放的房贷已参考LPR定价,这有利于减轻后续存量贷款定价基准转换的压力。”江苏银行一名工作人员告诉记者,在推进新发放贷款参考LPR定价中,各家银行积累了一定经验,为存量贷款定价基准转换工作打下了基础。据新华社

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