第 025 期

房地产业分化加剧 强者更强

论天下大势分分合合 龙头房企逆市增长

“房地产业分化加剧 强者更强
聚合头条背后的焦点-大河聚焦-大河房产
三分钟读懂专题

2014年我国房地产市场步入调整期,各地商品住宅库存量高企,对市场预期的转变进一步影响新开工节奏,房地产投资增速明显下滑。在此背景下,政策以“稳”为主,加速房地产市场化转型:限购、限贷手段逐步退出,并通过信贷、公积金、财政补贴等多轮支持政策刺激住房需求、加快库存去化。

重点企业拿地表现出以下趋势:拿地动作趋于保守,土地储备减少 ,相比土储总量表现仍略显谨慎;重点布局仍为一二线城市,楼面价继续上升 ;拿地投入有所减少,和去年相比,2014年房企在土地市场上的投入减少,多地市场回归理性。

近几年,房企“跨界”经营不断涌现。仅从业务内容上,便已从传统的住宅开发,转向商业、城市综合体,甚至是养老地产、文化旅游地产等的建设。

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导语:2014年我国房地产市场持续下行,政府和房企都使劲浑身解数救市去库存。随着一系列利好政策的出台,使得第四季度房地产市场企稳回升,成交量有所回暖,但这也难挽全年楼市下行趋势。各大房企何以逆市而上,以谋求更长远发展?

||房地产市场U型走势 房企各显神通

2014年龙头房企成功实现逆市增长,半数完成全年目标,而对整体下行的2014年,龙头房企经受住了来自政策、去化、资金等方面的多重考验。2014年销售规模突破千亿的房企达到7家,包括万科、绿地集团、万达商业、保利地产、恒大地产、碧桂园、中海地产。当了多年“老大”的万科,被绿地赶超,二者的销售额均突破2000亿大关,同比增速均在20%以上.

2014年全国销售规模前10房企
图1:2014年全国销售规模前10房企

·重点企业2014年土地储备情况

重点企业2014年新增土地储备
图2:重点企业2014年新增土地储备

2014年土地市场呈现U型走势,房企拿地步调放缓,几家房企中碧桂园取代万科,以全年新增土地面积1237.45万㎡夺冠(购地金额127.81亿元),另外,中海地产则以401.93亿元购地成本拔得头筹,居拿地金额榜首。

·重点房企2014土地储备分布 一二线城市仍然是重点企业布局重点

重点企业一线城市拿地情况
图3:重点企业一线城市拿地情况

龙头房企一线城市2014年新增地块37宗,新增土地储备647.51万平米,拿地金额719.11亿元,在一线城市拿地的平均楼面价达到11106元/平米。但较去年有所减少。

重点企业二三四线城市拿地情况
图4:重点企业二三四线城市拿地情况

龙头房企二线城市2014年新增地块189宗,新增土地储备3336.48万平米,新增土地储备仅为去年的一半。三、四线城市2014年新增地块167宗,新增土地储备1777.22万平米,拿地金额254.1亿元,三四线城市拿地的平均楼面价仅1430元/平米。

·重点企业销售情况:部分企业成功逆市 完成全年目标

面对整体下行的2014年,龙头房企经受住了来自政策、去化、资金等各方面的多重考验,半数完成全年目标,其中,绿城以122.15%的目标完成率行业领先。

部分龙头房企2014年销售业绩图
图5:部分龙头房企2014年销售业绩图

||市场分化加剧 部分房企谋转型

在利润下降、库存上涨的“白银时代”,房地产市场分化严重,过去单一的开发模式已遇到瓶颈,更多的房企开始走多元化之路。其中万科商业地产项目要“单飞”;绿地则“借壳”上市,朝房企全球化方向迈进;万达更是不甘示弱,正在谋求第四次转型,主推“轻资产”模式;相比别的房企,恒大的多元化路线显得尤为广泛。目前的业务已涉及房地产、饮用水、农牧业、能源、传媒、娱乐、体育、美容整形等多个行业。

万达四次转型
图6示例:万达四次转型

转型已经成为一种趋势,但房企的尝试也还是未知之数。对于大多数试图转型的房企来讲,当前基本是 “摸着石头过河”,先期开发的项目基本处于市场培育期,项目定位准确与否、运营成功与否目前尚是一个未知数,极有可能在转型道路上面临“生死劫”。所以房企应当及时调整布局策略,利用好多元化融资渠道全力支持公司转型。